自宅も不動産投資 という記事で書いたが、私は自宅は中古に限ると思っている。
しかし、日本人は新築が好きだ。この理由についての考察。
日本人は新品が好き
「女房と畳は新品に限る」という言葉があるように、何でも新品が好き、という風潮がある。住宅だけでなく、結婚する女性は1歳でも若く、車は新車、など。
女房については良くわからないが、住宅については、新品が良いという風潮の原因として、江戸の昔、日本最大の観光地であった伊勢神宮に一つの要因があるのではないか。
ご存じのとおり伊勢神宮は20年に一度建て替える。
あんな立派な木造建築が20年で使えなくなるわけがないと思うのだが、伊勢神宮は巡礼者でよほど儲かっていたのだろう。それを誇示したかったのかも。
それで、当時の庶民が「お伊勢様が20年に一度建て替えするなら我々も」と考えて新築信仰が広まったのか。
最近は不景気もあって、メルカリとかヤフオクとかで中古品の売買も盛んになってきているので、このような新品大好きな風潮も変わっていくのかもしれない。
日本ではDIYの文化が浸透していない。
日本では長時間労働と短い休暇のせいか、DIYが趣味として広がっていないと思う。
一方、アメリカでは休暇の長さは日本とそれ程変わらないが、帰宅時間が早いし、日も長いので、仕事のある日でも帰宅後にDIYで大物を作ったりするのを趣味としている人が多いと聞く。もちろん自宅を自分でリノベしてしまうのもごく普通。
そのような事情なのか、アメリカでは住宅の売買は中古住宅が圧倒的に多く、新築の方が少ない。確か住宅市場の8割以上が中古だったはず。
リノベすれば新築同様になることを知らない。
木造住宅の軸組工法であれば、予算との相談になるが、比較自由に部屋割り変更などの大規模リノベが出来る。
また、軸組工法であれば、かなりの築古物件で土台が腐っているような場合でも、直すことが出来る。
※軸組工法とは従来の日本の木造住宅の建築方法。木の柱と梁で骨組みを構成する方法。在来工法ともいう。
大手住宅メーカーのプレハブ工法の家だと独自の規格と工法があり、部屋をぶち抜くような大規模リノベはしにくいと聞いたことがある。それでも内装と設備を入れ替えれば見違える。
リノベは金がかかると思われているが、依頼するのは大きい工務店でなく、小さなできれば腕の良い一人大工に頼めれば、まず問題なく、大手より安くやってくれる。中古を買った場合、仲介した不動産屋に相談するのが良い。普通は安くて腕の良い工務店を紹介してくれる。
立地の良い安い中古物件があれば、リノベ費込みで予算をたてて、ローンを組むこともできる。
住宅の寿命は30年程度、という迷信
本当に30年しか持たないのなら、新築がメインになるのは当たり前だ。30年と言えば普通の世帯なら1世代分だから、自分とその子供が独立するまでしか持たないことになる。この木造住宅の寿命が30年というのは、法律的に木造住宅の固定資産評価額は25年でゼロになる、というところから来ているのか。ちなみにマンションなどのRC構造だと50年でゼロになる。
マンションは良くわからないが、例を挙げると、私の実家は築40年以上の戸建てだが、適切なメンテが行われているようで、現在のところ、住むのに問題があるようには見えない。売却でも、貸出しでも問題ないと思う。
木造の戸建住宅は適切なメンテをすれば、50年以上は持つと思う。
シロアリ、湿気、海風による錆などによる不具合でも適切な対処方法があるので、そういった不具合がある場合は自分で勉強するのも大切だが、専門家に相談するのはもっと大事。
まとめ
日本人が新築物件が好きな理由について書いたが、上記の理由だとイマイチ弱いと思う。分析が足りてないか。これについては思いついたらまた書きます。
新築でもそうだが、特に中古住宅を買う場合は、不動産投資をしてなくても小回りの利く工務店と懇意にしておいた方が良い。水回りとか、設備トラブルは予期せぬ時に起こり得る。
近年は中古住宅でも住宅ローン減税は適用されるし、税金的にも不利にならないはずなので、根本的な理由は分からない、としか言いようがない。結局はマインドの問題か。
日本人は古いものを大切にすると言われているが、東京や東京近郊の街並みを見ると、そうは思えない。
一方、ヨーロッパの古い町並みを見ると彼の地の方が、よほど古いものを大切にしているし、古いものの方が価値があるという考えが浸透している。
最後に、私が新築はやめた方が良いと思う最大の理由はローン返済が厳しくなるからだ。
なので、ローンシミュレーターでローン支払い金額をざっと計算してみた。
3500万円の新築購入の場合
・頭金：500万円
・3000万円借入
・金利：2％固定
・支払期間35年
・ボーナス返済なし
↓
月返済：9.94万円
支払総額：4174万円
2000万円の中古住宅の場合
・頭金：500万円
・1500万円借入
・金利：2％固定
・支払期間35年
・ボーナス返済なし
↓
月返済：4.97万円
支払総額：2087万円
新築に関しては、私の住んでいる田舎での平均的な相場。この地域に住んでいる上場企業のサラリーマンであればこれくらいシミュレーションが一般的ではないかと思う。都会ならもう1000万円くらいプラスして考える必要があるかもしれない。
それにしても、教育費などを考慮すると、よほど高給でなければ月10万円は厳しいと思うがどうなのだろうか。
中古物件価格は幅があるのでシミュレーションはあまり意味がないのかもしれないが、一応比較として書いておいた。
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