ボロアパートを購入して10年以上経ち、内部も外部も劣化してきている。
それに対する対応について書いてみた。
ここ10年で対応したこと
家賃を下げた
2年前から約10％家賃を下げた。
アパート経営に関係することで、一昨年からのコロナ禍でだいぶ客の付きが悪くなっている、と管理会社の人が言っていた。
階段を補強
階段の鉄部が錆びてきたので補強と錆落としを実施。
階段が抜けたら大事故になってしまうので、早めに対応した。
畳の表替え
経験上、5年くらい入居した人が退去したら、畳は見た目がボロくなるので、表替えをするようにしている。
CF、クロスの張り替え
CFは台所の床に貼っているが、料理をする人の場合、劣化が早いようだ。
たいていはクリーニングできれいになるが、それでも汚れや着色が目立つようなら、張り替えする。
クロスもきれいな人はきれいなままだが、汚い人はすごく汚くなる。
クロスが汚くなる理由は、料理する時の油煙とタバコ。換気扇を回していても、どうしても油煙と煙は部屋に残るので入隅部分が茶ばんでくる。
給湯器の交換
実際は10年以上使えるが、給湯器の寿命は10年とされている。
経験上、人が住んでいる部屋の方が寿命が長くなるようだ。アパートの所在地が寒冷地なので凍結が劣化を早める原因なのかもしれない。
壊れたら修理より交換の方が早いので、交換が多くなる。
クーラーの交換
クーラーの寿命も約10年とされている。
アパート経営時に交換したクーラーも10年経過後に壊れ始めているようだ。
これも、給湯器と同様に修理より交換した方が早いので、壊れたら交換となる。
屋根の修理
雨漏りの連絡があり、工務店に見てもらったところ、風で瓦がずれたとのこと。
部分的に直してもらい事なきをえた。
毎年やっていること
- 建物周りの除草
- 心づけとして、管理会社と工務店へのお菓子の送付。不定期。
- 確定申告 毎年ほぼ税理士事務所に丸投げしている。
まとめ
ここ10年で思い出せることを書きだしてみたが、中古ボロアパートは時間経過とともに、結構問題が出てくるものだ。
私の物件だけでなく、ここ数年、近隣の物件の入居率はじわじわ下がってきている、とのことだ。
コロナの影響もあるが、アパート経営もなかなか厳しくなりそうだ。
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