過去記事「不動産投資の考え」で書いた通り、約10年前の2010年ごろにぼろアパートを購入して、AP経営を始めた。
AP経営を始めるきっかけについて書いてみた。
影響を受けた本
株でも不動産でも投資を勉強している人は大体読んでいる本である
ロバート・キヨサキ「金持ち父さん貧乏父さん」
を読んで、借金で資産を増やしていくという方法に衝撃を受けた。
普通の人は借金は良くない事だと周りの大人に言われて育つ。私もこの本を読むまでは、借金は悪いものと考えていて、良い借金と悪い借金の区別があるということは知らなかったし、考えもしなかった。
本に書いてあるような銀行から融資を受けて不動産投資をやってみたい、と思ったが、本の内容にあるように、ただの会社員に銀行が金を貸してくれるとも思えなかった。
「不動産投資なんて地主か金持ちしか出来ないでしょ」とも思っていた。
ネットで調べながら、不動産投資関係の本を読んで勉強してみると、会社員を3年以上続けていれば、頭金を入れれば不動産投資ローンを組めることが分かった。
※現在の融資状況は分からない。スルガの問題とかがあったので、金融機関は不動産投資ローンの条件を厳しくしているという話も聞く。
物件探し
物件探しは「1000に3つ」と言われるように、1000個くらいの資料を見て、100件内見して、10の物件に買い付け申し込みをして、3つくらい買えるかも、といったレベルらしいので、とにかくネットで投資用アパートを調べまくった。
あまり遠方でも管理が難しいので、車で1時間くらいを目途に、近隣の市も含め調べた。何度も書いたが、田舎なのでそんなにたくさん投資物件があるわけではないので、しばらくすると近隣の不動産会社が出している物件は大体覚えてしまった。
内見も何件かしてみたが、外装、内装はどれも同じようなものだったと記憶している。汚くもなく、きれいでもない。そんな印象の物件が多かった。
不動産屋を通して内見する場合もあったし、住所が記載されている物件には不動産屋に連絡せず直接行って、外観だけを確認することもあった。
物件の条件
物件の条件としては以下を考えて物件探しをした。
- アパート１棟買い
- ファミリー向けの間取りであること
- 年間表面利回り15％以上
- 物件価格は2000万円以下
条件としてはとりあえず上記3項目を基準にした。
・アパート１棟買い
田舎なのでワンルームマンションはあまりないため、除外。
戸建て投資も検討したが、利回りが低くなるため、除外した。
商用物件は面白そうだと思うが、物件価格kが高いものが多く資金的な問題で現時点では除外とした。
・ファミリー向けの間取りであること
夫婦と子供1人がとりあえず住める間取りであることを考えた。
単身向けのワンルームタイプだと入れ替わりが多くなり、手間も増えるし、空室率も上がる。
ファミリー向けだと子供が小学校に上がるまでは住んでくれる可能性が高いと考えた。
・年間表面利回り15％以上
満室経営が続けられれば良いが、それは難しいと考えた。
頭金と物件価格によるが、部屋数の半分が入居すれば赤字にならない利回りが大体このくらいだった。
利回りは入居率、税金、ローン返済、保険 などで、利回りは5～7％減ってしまう。
・物件価格は2000万円以下
当時、私が持っていた手持ち資金から頭金に入れられる額から、月のローン支払いをシミュレーションするとこのくらいの額が上限と考えた。
まとめ
不動産投資を始めたきっかけは「金持ち父さん・・・・」だったが、実際に不動産投資を始めるまでは長かった。
知らない事ばかりで、本を読んだり、プロから話を聞いて勉強したり、やらなくてはいけない事が多かった。
しかし、私の場合は管理は管理会社に任せているし、メンテナンスも工務店にお願いしているので、物件を貸し出してしまえば意外に手がかからないことが分かった。
不動産は軌道に乗ればCFは安定するし、税金的にも優遇されている。だから、金持ちは借金して投資不動産を買い、さらに資産を増やすというサイクルを回している。
投資不動産を買うことが出来たことで、ただのサラリーマンでも、銀行から融資を受けて資産（投資不動産）を増やしていければ、金持ちに近づけると考えている。
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